La taxe sur les résidences secondaires en Corse

La taxe d'habitation sur les résidences secondaires en Corse concerne les logements meublés (même les logements neufs) non affectés à l'habitation principale et s'applique dans de nombreuses communes insulaires, ce qui implique la bonne compréhension de ses modalités par les propriétaires de résidences secondaires corses.

À qui s'applique la taxe d'habitation sur les résidences secondaires en Corse ?

Cette taxe d'habitation concerne un nombre important de propriétaires en Corse et s'applique à tous les détenteurs de biens immobiliers qui ne constituent pas leur résidence principale. Des résidences secondaires qui sont de plus en plus nombreuses sur l'île !

Son champ d'application

La taxe d'habitation sur les résidences secondaires s'applique à tous les biens meublés n'étant pas l'habitation principale de leur propriétaire, ce qui inclut les maisons de vacances, les appartements loués de manière saisonnière ainsi que les pied-à-terre utilisés occasionnellement. En Corse, elle concerne un nombre particulièrement élevé d'habitations ; selon les données de l'INSEE, en 2017, l'île comptait 72 000 habitations secondaires, soit 28,8% de l'ensemble des logements, un taux nettement supérieur à la moyenne nationale.

Les personnes redevables de la taxe

Sont redevables de cette taxe les propriétaires de résidences secondaires, les locataires d'un bien meublé à l'année non utilisé comme résidence principale et les personnes disposant d'un droit d'usage sur un logement secondaire. Il est à noter que le statut de résident corse n'entre pas en compte dans l'application de cette taxe : un Corse possédant une maison secondaire dans une autre commune que celle de son habitation principale y sera ainsi assujetti.

Quelles exemptions existent pour la taxe d'habitation sur les résidences secondaires ?

Bien que cet impôt sur les résidences secondaires s'applique en principe à tous les propriétaires de résidences secondaires sur l'île, certaines situations particulières peuvent donner droit à des exemptions totales ou partielles.

Les exonérations liées à l'utilisation professionnelle du logement

Certains propriétaires de résidences secondaires en Corse peuvent bénéficier d'une exonération de la taxe d'habitation si leur bien est utilisé régulièrement pour des raisons professionnelles. Cette exemption concerne notamment les personnes contraintes de loger près de leur lieu de travail, les salariés en déplacement professionnel de longue durée et les travailleurs saisonniers occupant un bien immobilier pendant la saison touristique. Pour bénéficier de cette exonération, le contribuable doit pouvoir justifier d'une utilisation professionnelle effective et régulière du logement en fournissant des pièces justificatives comme un contrat de travail ou des ordres de mission à l'administration fiscale.

Les exemptions liées à des contraintes personnelles

D'autres situations personnelles peuvent également donner droit à une exonération de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires en Corse. Les personnes âgées ou handicapées placées durablement en maison de retraite ou en établissement de soins, qui conservent la jouissance de leur ancienne résidence principale devenue résidence secondaire, ainsi que les personnes qui ne peuvent occuper leur résidence principale pour des raisons indépendantes de leur volonté (hospitalisation de longue durée, déplacement professionnel, etc.), bénéficient de cette exonération, car le bien considéré comme habitation secondaire peut bénéficier du même régime fiscal que l'habitation principale en matière d'imposition.

Comment est calculée cette taxe d'habitation en Corse ?

L'impôt sur les résidences secondaires en Corse tient compte des particularités du marché immobilier insulaire ; son application et son taux varient selon les communes, qui disposent désormais d'une plus grande marge de manœuvre pour moduler cette imposition.

Une base de calcul qui repose sur la valeur locative cadastrale

Le calcul de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires en Corse repose principalement sur la valeur locative cadastrale du bien. Cette valeur, déterminée par l'administration fiscale, correspond au loyer théorique annuel que le bien pourrait produire dans des conditions normales et prend en compte différents critères comme la surface habitable, le confort, la localisation ou encore l'état général du bien.

Des taux modulables par les communes

Une fois la base d'imposition établie, les communes appliquent un taux voté par le conseil municipal : depuis 2017, ce dernier est modulable entre 5% et 60% pour les communes situées en "zone tendue". Cette extension permet à toutes les municipalités corses d'ajuster leur politique fiscale en fonction de la pression immobilière locale liée aux résidences secondaires ; Ajaccio a voté un taux de 60% dès 2022, tandis qu'en 2024, la majoration a atteint 54 % à Bonifacio et 62 % à Porto-Vecchio.

Le calcul final et les modulations

Le montant de la taxe est obtenu en multipliant la base d'imposition par le taux voté ; des abattements ou exonérations peuvent s'appliquer dans certains cas, comme pour les logements détenus par des Corses vivant sur le continent pour raisons professionnelles. Il faut noter que la taxe d'habitation sur les résidences secondaires en Corse reste due même si le bien n'est occupé que peu de temps.

Quels sont les nouveaux outils fiscaux pour les communes corses en matière de surtaxation des résidences secondaires ?

La Corse dispose désormais de nouveaux outils fiscaux pour réguler le marché des habitations secondaires sur son territoire. Le projet de loi de finances 2023 a en effet élargi les possibilités de surtaxation pour les communes corses.

L'extension du dispositif de majoration à toutes les communes corses

Jusqu'à présent, seules les agglomérations de plus de 50 000 habitants pouvaient appliquer une majoration de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires. Un amendement adopté fin 2022 étend désormais cette possibilité à l'ensemble des communes corses, considérées comme subissant une forte pression immobilière liée aux habitations secondaires.

Le projet de surtaxe sur les plus-values immobilières

En complément de la majoration de taxe d'habitation, les députés Xavier Roseren et Paul-André Colombani ont initié un projet de surtaxe sur les plus-values réalisées lors de la vente de résidences secondaires. Cet amendement prévoit une taxe supplémentaire pouvant aller jusqu'à 30% si la plus-value dépasse 260 000 euros, avec une augmentation substantielle dès 5 ans de détention du bien, afin de décourager la spéculation immobilière et favoriser l'accession à la propriété des résidents permanents.

Les procédures administratives

Les propriétaires concernés par la taxe sur les résidences secondaires en Corse doivent être attentifs aux échéances et modalités pour se conformer à leurs obligations fiscales, même celles liées à la surtaxe mise en place.

L'avis d'imposition

Les détenteurs de résidences secondaires en Corse reçoivent généralement leur avis d'imposition entre fin septembre et mi-novembre ; pour 2024, les avis intègreront pour la première fois les éventuelles majorations votées par les communes corses avant octobre 2023.

La procédure de contestation

En cas de désaccord sur le montant ou les éléments de l'avis d'imposition, les propriétaires disposent d'un délai pour déposer une réclamation auprès de l'administration fiscale ; cette démarche peut être effectuée jusqu'au 31 décembre de l'année suivant celle de la mise en recouvrement de l'impôt. Pour ce faire, il convient de :

1. Rédiger un courrier détaillant les motifs de contestation
2. Joindre une copie de l'avis d'imposition contesté
3. Envoyer le dossier au centre des finances publiques dont dépend la résidence secondaire
4. Conserver une copie de la réclamation et l'accusé de réception

L'administration fiscale dispose ensuite d'un délai de 6 mois pour traiter la réclamation : en l'absence de réponse dans ce délai, la demande est considérée comme rejetée tacitement. Le propriétaire peut alors saisir le tribunal administratif dans les 2 mois suivant ce rejet implicite.

Les obligations déclaratives

Les détenteurs de résidences secondaires en Corse doivent veiller à déclarer tout changement de situation pouvant affecter le calcul de la taxe d'habitation, ce qui inclut la transformation de la résidence secondaire en habitation principale, la vente du bien immobilier, ou encore des travaux modifiant la valeur locative du bien. Ces déclarations doivent être effectuées auprès du centre des finances publiques dans les 90 jours suivant l'événement.

Finalement, comment la taxe des résidences secondaires est-elle appliquée en Corse ?

La taxe d'habitation sur les résidences secondaires en Corse s'applique à tous les logements meublés qui ne constituent pas l'habitation principale de leur propriétaire ; elle concerne un nombre important de propriétaires sur l'île, où les biens secondaires représentaient 28,8% de l'ensemble des logements en 2017. Le calcul de cette taxe repose sur la valeur locative cadastrale du bien, multipliée par un taux voté par les communes, qui peuvent désormais le moduler entre 5% et 60%. De plus, de nouveaux outils fiscaux ont été mis à la disposition des communes corses pour réguler le marché des habitations secondaires ; ces mesures tendent à favoriser l'accession à la propriété des résidents permanents.