Les implications fiscales de la location saisonnière en Corse

La location saisonnière en Corse représente une opportunité économique pour de nombreux détenteurs de biens immobiliers, mais elle implique des considérations fiscales qu'il est nécessaire de maîtriser pour optimiser ses revenus locatifs et rester en conformité avec la législation.

Qu'est-ce que la location saisonnière ?

La location saisonnière est une pratique courante qui permet de louer un logement pour de courtes durées, généralement pendant la saison estivale.

Définition et cadre légal

En France, elle est définie comme la mise à disposition d'un logement meublé pour une durée maximale de 90 jours consécutifs à la même personne. En Corse, cette pratique est particulièrement répandue et encadrée : les propriétaires doivent déclarer leur activité auprès de la mairie et obtenir un numéro d'enregistrement si la commune l'exige.

Les types de biens concernés

Les biens concernés sont, entre autres, les appartements en bord de mer, les villas avec piscine, les maisons traditionnelles corses, les studios, ou encore les bergeries rénovées dans l'arrière-pays.

La location saisonnière

En Corse, la haute saison s'étend généralement de juin à septembre, avec un pic en juillet-août, et les tarifs et conditions de location varient généralement en fonction de cette saisonnalité.

Outre la fourniture du logement meublé, des services additionnels sont fréquemment proposés pour se démarquer sur ce marché concurrentiel : accueil personnalisé, linge de maison, ménage en fin de séjour, etc.

Économie et réglementation

Au cours de l'année 2023, la location saisonnière représentait environ 40% des hébergements touristiques sur l'île, mais face à la pression immobilière, certaines communes ont mis en place des réglementations pour encadrer cette pratique, comme l'instauration de quotas de logements touristiques ou l'obligation de compensation pour les résidences secondaires transformées en location.

Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP)

Le statut de LMNP est particulièrement adapté à la location saisonnière et permet de bénéficier d'un cadre fiscal avantageux tout en conservant une certaine flexibilité dans la gestion locative.

Définition et caractéristiques du statut LMNP

Le statut LMNP s'applique aux personnes physiques qui louent des meublés sans que cette activité constitue leur profession principale. Pour être éligible, le propriétaire doit respecter certaines conditions :

• Les recettes annuelles tirées de la location ne doivent pas dépasser 23 000 € ou 50% des revenus du foyer fiscal.
• Le bien immobilier loué doit être équipé d'un mobilier suffisant pour permettre une occupation normale par le locataire.
• La durée de location peut être variable, de quelques jours à plusieurs mois.

L'optimisation fiscale via le statut LMNP

Pour maximiser les avantages du statut LMNP en Corse, il est possible d'opter pour le classement en meublé de tourisme afin de bénéficier d'un abattement forfaitaire de 71% en régime micro-BIC, de procéder à un investissement dans du mobilier de qualité pour augmenter la base amortissable en régime réel ou de proposer des services parahôteliers (petit-déjeuner, ménage) pour optimiser les rentrées d'argent, tout en restant dans le cadre du LMNP.

Micro-BIC ou réel : lequel choisir ?

Il existe deux principaux régimes applicables selon le montant des loyers perçus ou les charges réelles.

Le régime micro-BIC

Le régime micro-BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) s'applique automatiquement aux loueurs dont les recettes annuelles ne dépassent pas 72 600 € pour les meublés de tourisme classés et 32 900 € pour tout autre hébergement du même type, mais non classés. Son principal avantage réside dans sa simplicité déclarative : pas de comptabilité détaillée à tenir, une déclaration du chiffre d'affaires brut sur la déclaration 2042-C-PRO et un abattement forfaitaire de 50% (ou 71% pour une habitation de tourisme classée) sur les recettes.

Le régime réel

Le régime réel permet de déduire l'ensemble des charges réelles liées à la location : travaux, intérêts d'emprunt, amortissements, etc. Il est obligatoire au-delà des seuils du micro-BIC, mais peut être choisi sur option. Ses avantages résident dans la déduction des charges réelles, potentiellement supérieures à l'abattement forfaitaire, la possibilité de créer un déficit imputable sur les revenus globaux (dans la limite de 10 700 €) et la récupération de la TVA sur les investissements et charges (si option TVA).

Les locations saisonnières classées en Corse

La location saisonnière bénéficie d'un régime fiscal particulier, notamment pour les biens classés "meublés de tourisme".

Les avantages fiscaux du classement "meublé de tourisme"

Ce classement permet de bénéficier d'un abattement forfaitaire plus avantageux. Alors qu'un hébergement non classé bénéficie d'un abattement de 50% sur leurs revenus, les appartements ou maisons classés profitent d'un abattement de 71% : seuls 29% des revenus locatifs sont imposables.

Les seuils de revenus

Le classement permet de bénéficier d'un seuil plus élevé pour rester éligible au régime micro-BIC. En 2024, ce seuil est fixé à 188 700 €, contre 77 700 € pour les locations saisonnières non classées.

La procédure de classement

Pour bénéficier de ces avantages fiscaux, les propriétaires doivent faire classer leur logement auprès d'un organisme agréé. L'Agence du Tourisme de la Corse (ATC) les accompagne dans cette démarche ; le classement, valable 5 ans, est attribué selon une grille de critères précis évaluant le confort, l'équipement et les services proposés.

Les mesures récentes et réformes fiscales concernant la location saisonnière

La fiscalité de la location saisonnière en Corse a connu plusieurs évolutions ces dernières années, impactant directement les propriétaires et investisseurs.

Les nouvelles obligations déclaratives

Depuis le 1er janvier 2023, les plateformes de location doivent transmettre directement à l'administration fiscale les revenus perçus par les loueurs : cette mesure renforce le contrôle et limite les risques de fraude. Il convient donc d'être particulièrement vigilants sur la déclaration de l'intégralité de ses revenus locatifs.

L'évolution des taux d'imposition

L'augmentation des hébergements saisonniers, notamment via des plateformes en ligne, a nettement influencé les prix de l'immobilier en Corse. Le régime micro-BIC, plébiscité par de nombreux loueurs, a vu son taux d'abattement forfaitaire passer de 71% à 65% pour les hébergements touristiques classés à partir de l'année 2024 ; pour les biens non classés, le taux reste stable à 50%.

La taxe de séjour réformée

La Collectivité de Corse a revu le barème de la taxe de séjour, dont les tarifs ont été revalorisés et harmonisés sur l'ensemble du territoire insulaire. Pour les biens non classés, un pourcentage du prix de la nuitée par personne (plafonné à 5%) remplace désormais le tarif fixe, incitant les propriétaires à faire classer leur bien immobilier.

Le crédit d'impôt pour la rénovation énergétique

Pour encourager la mise aux normes du parc locatif corse, un crédit d'impôt spécifique a été instauré en 2023, afin de déduire jusqu'à 30% des dépenses de rénovation énergétique, dans la limite de 10 000€ par logement.

Quelle fiscalité applicable en Corse ?

La location saisonnière représente une opportunité sur le plan économique pour de nombreux propriétaires, mais elle nécessite une gestion rigoureuse. Ces derniers doivent être conscients des différents régimes fiscaux applicables, notamment le statut de LMNP et les avantages liés au classement en meublé de tourisme. Le choix entre le régime micro-BIC et le régime réel doit être fait en fonction des revenus et des charges réelles. Les récentes évolutions législatives, telles que les nouvelles obligations déclaratives et les modifications des taux d'abattement, soulignent l'importance de rester informé et en conformité avec la réglementation en vigueur. En maîtrisant ces aspects liés à la fiscalité, les détenteurs de biens immobiliers peuvent non seulement maximiser leurs revenus locatifs, mais aussi contribuer au développement durable du tourisme en Corse, tout en respectant la loi.